Catasto, l'operazione verità e la trappola per il futuro Governo

Bruxelles ne ha fatto una condizione irrinunciabile per dare il suo sì al Pnrr, il piano di rilancio finanziato con 200 miliardi di euro di fondi europei. Ma la riforma del catasto degli immobili, il patrimonio più diffuso in un paese, in cui tre quarti delle famiglie dispone almeno di una prima casa, è una trappola in grado di terremotare qualsiasi equilibrio politico. Il governo Draghi se l'è cavata limitandosi a quella che dichiara essere solo “una operazione di trasparenza”: rivedere le valutazioni degli immobili, ma senza conseguenze, per almeno cinque anni, sulle bollette fiscali. Per una volta, l'ex presidente della Bce ha scelto una soluzione furba, o, se preferite, lucidamente cinica. Di fatto, la legge delega appena spedita al Parlamento è un pacco esplosivo che il governo del 2026 non potrà non aprire.

Il punto di partenza è che una riforma generale del Fisco, come quella che comporta il Pnrr, non si poteva fare senza affrontare anche il capitolo casa. Il catasto italiano è fermo da 30 anni: nel 1996 e nel 2011 ci sono stati due aggiornamenti delle rendite (5 e 10 per cento, rispettivamente), ma uguali per tutti. Lo strumento, però, è rotto. Il catasto italiano è, anzitutto, pieno di buchi. Le mappe fotografiche disegnate con la ricognizione aerea dicono che, contro 64,4 milioni di immobili ufficialmente riconosciuti, ci sono 1,2 milioni di case di cui il catasto non sa nulla. In più, ci sono 2 milioni di case di cui il catasto è a conoscenza, ma che non compaiono affatto nella dichiarazione fiscale di qualche contribuente. L'esercito di questi immobili fantasma cresce senza sosta: su 100 case nuove, in Italia, in media il 17,7 per cento è abusivo. Al Sud siamo al 45,6 per cento: di fatto, nel Mezzogiorno, quasi la metà dei nuovi immobili ufficialmente non esiste.

Il caos inghiotte una buona fetta di entrate fiscali. Gli immobili forniscono all'erario entrate annue per circa 40 miliardi di euro: la metà dall'Imu sulla seconda casa, il resto dall'imposta di registro, gli affitti ecc... La differenza con quello che, in teoria, dovrebbe affluire alle casse dello Stato, se tutti pagassero il dovuto, è di circa 6 miliardi di euro l'anno: il grosso dall'Imu e dalla Tasi, più di mezzo miliardo dall'evasione degli affitti in nero.

Il riordino serve soprattutto a stanare gli evasori. Ma l'impatto è generale. A parte i buchi, i registri del catasto restituiscono un mondo che non c'è più: case fatiscenti, ora invece ristrutturate, quartieri popolari, ora di lusso, abitazioni decorose, ma remote e abbandonate. Il mercato lo sa e i valori di mercato (che il fisco monitora ogni sei mesi, con l'Osservatorio immobiliare dell'Agenzia delle entrate) si allontanano sempre più da quelli catastali. La riforma si propone di riallineare le due valutazioni, rivedendo le categorie di attribuzione (invece che A3, A2 ecc. una più semplice divisioni in immobili ordinari e speciali), usando come parametri più funzionali i metri quadri, invece del numero di vani e tenendo finalmente conto dei valori suggeriti dal mercato. Il risultato – inevitabile – è di accertare che c'è chi, rispetto alle rendite catastali attuali, paga troppo poco, perché la casa che possiede è un'abitazione vecchia, ma ristrutturata nel centro di Roma e chi troppo, perché la sua casa è invece nuova, ma in una ex borgata di periferia.

Il governo assicura che la riforma non caverà più soldi dai proprietari di case. Ma l'invarianza del gettito complessivo non significa l'invarianza delle tasse pagate da ogni singolo proprietario. C'è chi si troverà con una rendita accertata inferiore e chi con una rendita superiore, che comporta più tasse. Quanto di più?

La questione riguarda anzitutto l'Imu e, dunque, solo una parte dei proprietari. Circa 16 milioni di famiglie possiedono l'abitazione in cui risiedono, su cui l'Imu non si paga. Il ricasco fiscale di una revisione del catasto riguarda, dunque, i 7 milioni di famiglie che posseggono anche una seconda casa. Sono soprattutto questi 7 milioni di famiglie (a occhio almeno 12 milioni di elettori, come ben sanno i partiti) le potenziali vittime o, al contrario, i beneficiari della revisione del catasto.

Un allineamento ai valori di mercato può comportare massicci spostamenti nella bolletta dell'Imu sulla seconda casa. La Uil ha calcolato che, per un appartamento medio in una zona semicentrale, il costo dell'Imu potrebbe più che raddoppiare. A Roma (dove l'intero centro, di fatto, è stato ristrutturato) anche triplicare.

Ma, in molti casi, la revisione del catasto può impattare anche sulla prima casa, quella di residenza. Il calcolo dell'Isee – il parametro che viene utilizzato per la concessione di vari benefici, fiscali e non – ad esempio comprende anche il valore catastale della prima casa: molti potrebbero trovarsi con un Isee aumentato ed esclusi, quindi da agevolazioni sulle bollette elettriche o sul reddito di cittadinanza.

Naturalmente, vale anche il contrario: rendite catastali dimezzate o accessi, finora negati, all'Isee. La difficoltà tecnica di assicurare l'invarianza di gettito sta in questa divaricazione: il governo può abbassare le aliquote Imu, per ammortizzare l'impatto delle nuove rendite, ma solo diminuendo anche i benefici per chi, finora, aveva pagato troppo.

Quello che va, probabilmente, escluso fin d'ora è che, al 1 gennaio 2026, conclusa l'operazione di revisione del catasto, il futuro governo possa far finta di niente e lasciare che tutto continui come prima. Ci saranno i milioni di famiglie che, dalla revisione, guadagnano a chiedere che l'equità sia finalmente ripristinata. L'operazione verità significa anche che la legge delega ha uno sbocco obbligato.